Налог на передачу собственности – основы и нововведения с 2021 года

С налогом на передачу собственности (overdrachtsbelasting, Dutch transfer tax) сталкивается практически любой житель Нидерландов. Рассказываем, как он работает, и какие важные изменения к нему вступают в силу с 1 января 2021 года.

Когда платится налог на передачу собственности?

Вы платите overdrachtsbelasting, когда становитесь владельцем недвижимых активов. Наиболее частая ситуация – покупка недвижимости (дома, земельного участка, равно как и коммерческого помещения). По этой же логике приобретение акций компаний (BV или NV), активы которых состоят из недвижимого имущества, облагается налогом. Передача не самой недвижимости, а прав на нее, таких как право на строительство и право аренды, также подлежит налогообложению. В этой ситуации вы разово приобретаете за определенную сумму право пользования чужой недвижимостью для своих целей – например, чтобы построить дом. Если вы сомневаетесь, подпадает ли ваша покупка под transfer tax, обратитесь к вашему налоговому консультанту (Nalog.nl).

В каких случаях вы вправе не платить налог?

Вам не нужно платить налог на передачу собственности в основном в тех случаях, когда вы становитесь владельцем не в результате рыночной сделки: например, когда вступаете в брак или зарегистрированное партнерство на условиях общности собственности или, наоборот, разделяете имущество в результате развода. То же самое касается наследования и дележа имущества между наследниками.

Порядок уплаты налога

Как правило сделка, подпадающая под налогообложение налогом на передачу собственности, проводится через нотариуса. В этом случае он все делает за вас. Нотариус определяет, должны ли вы платить налог и в каком размере, подпадаете ли вы под какую-либо льготу или освобождение. В результате он подает за вас декларацию и удерживает налог от вашего имени.

Если нотариальный акт не оформляется, вы должны подать декларацию и уплатить налог на передачу собственности самостоятельно в течение 1 месяца после того, как стали собственником. Вы можете обратиться к нам за советом и помощью. Имейте в виду, что лицо, передающее вам право собственности, должно сообщить об этом в налоговые органы в течение 2 недель.

Ставка налога

По состоянию на 2020 год ставка налога на на передачу собственности (overdrachtsbelasting, Dutch transfer tax) составляет:

• 2% для жилых домов и связанных с ними объектов, таких как гараж, сарай или садовый домик.
• 6% на всю остальную недвижимость, например, коммерческие помещения.

Обратите внимание на следующие изменения, происходящие в налогообложении с 2021 года.

Повышение налога на покупку инвестиционных объектов с 2021 года

С 2021 года вступают в силу новые ставки налога, взимаемого при покупке коммерческой недвижимости и домов, не предназначенных для личного пользования:

• При покупке коммерческого помещения для собственного использования в 2021 году вы заплатите 8% от суммы сделки. Раньше налог был 6%.
• При покупке с целью инвестирования – как жилой, так и коммерческой недвижимости не для личного использования, а например, для сдачи в аренду или даже для детей – с 2021 года вы также заплатите 8% налог. Даже если недвижимость не будет использоваться коммерчески, но не будет являться местом вашего проживания, будет применим 8% налог. Раньше он составлял 2% для домов и 6% для других объектов недвижимости.

Таким образом, наибольшие изменения затронули сектор жилой инвестиционной недвижимости. Покупка домов под сдачу с 2021 года подорожает в 4 раза в части единовременного трасферного налога. Возможно, именно с этим связано достижение очередного пика цен на недвижимость, фиксируемого сейчас вопреки ситуации и рискам, вызванным covid-19.

Освобождение от налога покупателей жилья младше 35 лет с 2021 года

Хорошей новостью является льгота, вводимая для молодых игроков на рынке жилья. Кабинет улучшает доступ молодежи на этот рынок. С 2021 года покупатели жилья в возрасте младше 35 лет (т.е. до 34 лет включительно), покупающие жилье для личного проживания, будут освобождены от налога на передачу собственности. Это сэкономит им 2% от покупной цены, т.е. покупка жилья стоимостью 300.000 евро станет для них на 6.000 евро дешевле. С 1 апреля 2021 года вступит в силу дополнительное условие: покупаемый объект не может стоить дороже 400.000 евро, что позиционируется достаточным для стартеров.

Любой, кто хочет воспользоваться освобождением, должен использовать новый дом в качестве основного места жительства. Это означает, что покупатель не только регистрируется в муниципалитете по адресу дома, но и фактически строит вокруг него центр жизненных интересов (школа, уход за детьми, спортивные мероприятия, друзья, семья). Для таких целей может быть использован только один дом.

Освобождение распространяется на передачу дома с 1 января 2021 года. Решающим является момент оформления нотариального акта, а не момент подписания договора купли-продажи.

Освобождение распространяется на каждого покупателя индивидуально. Если одному из покупателей-супругов (или партнеров) 35 лет, а другому — 34, то более пожилой супруг заплатит налог 2% со своей доли, а более молодой подпадет под освобождение для молодежи (если он также отвечает дополнительным условиям).

Итого покупатель должен соответствовать ряду условий, чтобы воспользоваться освобождением от налога на передачу собственности:

• Возраст покупателя: совершеннолетний, моложе 35 лет (до 34 лет включительно).
• Покупатель приобретает жилье (не коммерческий объект).
• Покупатель ранее не получал освобождение от уплаты налога на передачу собственности.
• Покупатель лично будет проживать в доме.
• Стоимость дома не превышает 400.000 евро, если покупка осуществляется после 31 марта 2021 года (до этой даты этот предел стоимости дома не применяется).

Выводы

В данной статье мы разобрались, в каких случаях резидент Нидерландов сталкивается с налогом на передачу собственности (overdrachtsbelasting, Dutch transfer tax) и обсудили основные тренды развития этого налогообложения.

С 2021 года государство до 4 раз увеличило разовый налоговый платеж по сделкам с недвижимостью с инвестиционным контекстом, при этом постаралось облегчить налоговое бремя для молодежи, проведя черту между молодостью и зрелостью на уровне 35-летнего возраста. Спешите воспользоваться льготами и не забудьте заложить новую налоговую нагрузку в бизнес-планы. Специалисты Nalog.nl будут рады помочь вам с налоговыми консультациям по личным и предпринимательским вопросам.

Заполните форму или свяжитесь с нами удобным для вас способом. Наши специалисты помогут вам решить вопрос.